“靠天吃饭”的2016，来年还有春雨吗？【2016深圳房市盘点③】

曾经相当高大上房地产业，前几年逐渐变为“劳动密集型”产业，拼的不一定是创造力，更要有体力。

2016年开始，房地产业感觉更像是“农业”，除了要辛勤劳动，还得靠天吃饭。

给点阳光就灿烂，长期无雨就干旱。好不容易熬到秋收，结果被严格限制买卖。

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2016年“天意”三部曲

① 春雨：1月起，放开二胎（扩大潜在需求）、降准降息降首付，没人买的三四线城市破资产被疯狂买入；

② 夏旱：3月末，一线城市限购、提首付收网一波，成交量大跌，但房价稳定不足以影响三四线城市购房者的信心，去库存还在继续；

③ “套牢”：10月人民币加入SDR，贬值预期强烈，于是一线城市“关门打狗”，限价限售限贷限营销，一二手房成交量暴跌，价格下行，购房资本高位套牢。

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2017年还有春雨么？

“低开高走”过一年吧。

① 经济有了新支撑点

最终消费支出对中国GDP的贡献率：

2010年：37.3%

……

2014年：51.0%

2015年：66.4%

2016年前三季度：71.0%

从实际GDP增长需求来说，当前的经济并没有过分依赖房地产，放宽房地产政策并不那么迫在眉睫，开年放松的可能性不大。

② 房地产才是真的“印钞机”

房地产真的是资金蓄水池么？No，以前的房地产才是真的“印钞机”。

房地产运作对社会货币量的正反馈

在房地产购房、购地等多个环节，银行都在不断的创造信用货币，社会上的钱只会越来越多，并没有所谓蓄水池的作用，只是收了A的钱，然后产生更多的钱转到B、C身上罢了。

So，从实际GDP（不变价格）层面来看，经济对房地产服务业的依赖度是不断下降的；但从名义GDP（货币）层面来看，房地产服务业的占比却是不断走高。

最近在土地买卖环节把杠杆压下来了（买地要自有资金），无非是打压房地产“印钞机”（货币杠杆）功能。如果控制理想，适度放松房地产是应该的。

③ 稳定才是大爷

资产泡沫、资金外流、人民币国际化与市场化、特朗普主政下美国政策的不确定性等多重因素影响，预期不稳定性因素过多，但稳定才是当前发展的硬道理，绝不能乱。

用句比较极端的话说：“xx市1000万人口，特警只有不到1000人，要是真的乱了，怎么办？”

真正的政策放松节点，大概要等到特朗普的政策趋向明朗，人民币贬值基本到位，以及长效机制（如房产税）等稳定性因素有眉目以后。在这期间，跌个10%左右很正常。

当下房地产，对于绝大部分人而言都是重仓资产，尤其对于高杠杆入场的中产，受过一次“重创”，好歹也会怕上一段时光。Right？

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